星鑽大樓管理委員會

星鑚大樓規約

內政部85.05.27台內營字第0008572700號函訂定
內政部92.11.11台內營字第0920090015號函修正
內政部94.02.23台內營字第0940081581號令修正
內政部95.03.21台內營字第0950800996號令修正

本星鑚大樓訂定規約條款如下，本大樓全體區分所有權人、無權占有人及住戶均有遵守之義務：

第  一  條　　本規約效力所及範圍

    本規約效力及於本公寓大廈全體區分所有權人、無權占有人及住戶。

    本公寓大廈之範圍所載之基地、建築物及附屬設施 (以下簡稱標的物件) 。

第  二  條　　專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分。

    一、本公寓大廈專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分之範圍界定如後。

    (一)專有部分：指編釘獨立門牌號碼或所在地址證明之家戶，並登記為區分所有權人所有者。

    (二)共用部分：指不屬專有部分與專有附屬建築物，而供共同使用者。

    (三)約定專用部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者，使用者名冊由管理委員會造冊保存。

    (四)約定共用部分：公寓大廈專有部分經約定供共同使用者。

    二、本公寓大廈法定空地、樓頂平臺為共用部分，應供全體區分所有權人及住戶共同使用，非經規約或區分所有權人會議之決議，不得約定為約定專用部分。但起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書已有約定時，從其約定。

    三、本公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，如有懸掛或設置廣告物之情事，應依法令及下列規定辦理(就下列三者勾選其一，未勾選者視為選擇1.之情形)：

    (一)有關懸掛或設置廣告物依公寓大廈管理條例第八條規定辦理。

    (二)非經規約規定或區分所有權人會議之決議，不得懸掛或設置廣告物。

    (三)應符合下列規定：(選此項者，應配合就得懸掛或設置廣告物之範圍、懸掛或設置廣告物之規格等加以規定)。

    四、停車空間應依與起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書使用其約定專用部分。無買賣契約書或分管契約書且為共同持分之停車空間，經區分所有權人會議決議授權管理委員會得將部分之停車空間約定為約定專用部分供特定區分所有權人使用，其契約格式停車位租賃契約書須遵守本大樓「星鑽大樓停車場使用管理辦法」。

    五、區分所有權人及住戶對於陽臺不得違建，如需裝置鐵窗時，不得妨礙消防逃生及救災機能，應先經管理委員會同意，方得裝設。

    六、共用部分及約定共用部分劃設機車停車位，供住戶之機車停放，其相關管理規範依區分所有權人會議決議為之。

第  三  條    區分所有權人會議

    一、區分所有權人會議由本公寓大廈全體區分所有權人組成，其定期會議（每年）及臨時會議之召開，依公寓大廈管理條例 (以下簡稱本條例) 第二十五條之規定，召集人由具區分所有權人身分之管理負責人或管理委員會主任委員擔任。

    二、區分所有權人會議，應由召集人於開會前十日以書面載明開會內容，通知各區分所有權人。但有急迫情事須召開臨時會者，得於公告欄公告之；公告期間不得少於二日。
管理委員之選任事項，應在前項開會通知中載明並公告之，不得以臨時動議提出。

    三、下列各目事項，應經區分所有權人會議決議：
    (一)規約之訂定或變更。
    (二)公寓大廈之重大修繕或改良。
    (三)公寓大廈有本條例第十三條第二款或第三款情形之一須重建者。
    (四)住戶之強制遷離或區分所有權之強制出讓。
    (五)約定專用或約定共用事項。
    (六)管理委員執行費用之支付項目及支付辦法。
    (七)其他依法令需由區分所有權人會議決議之事項。

    四、會議之目的如為專有部分之約定共用事項，應先經該專有部分之區分所有權人書面同意，始得成為議案。

    五、約定專用部分變更時，應經使用該約定專用部分之區分所有權人同意。但該約定專用顯已違反公共利益，經管理委員會或管理負責人訴請法院判決確定者，不在此限。

    六、會議之目的如對某專有部分之承租者或使用者有利害關係時，該等承租者或使用者經該專有部分之區分所有權人同意，得列席區分所有權人會議陳述其意見。

    七、各專有部分之區分所有權人有一表決權。數人共有一專有部分者，該表決權應推由一人行使。

    八、區分所有權人因故無法出席區分所有權人會議時，得以書面委託他人代理出席。但受託人於受託之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者，或以單一區分所有權計算之人數超過區分所有權人數五分之一者，其超過部分不予計算。代理人應於簽到前，提出區分所有權人之出席委託書。

    九、開會通知之發送，以開會前十日登錄之區分所有權人名冊為據。區分所有權人資格於開會前如有異動時，取得資格者，應出具相關證明文件。

    十、區分所有權人會議討論事項，除第三款第一目至第五目應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之外，其餘決議均應有區分所有權人過半數及其區分所有權比例合計過半數之出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意行之。

    十一、區分所有權人會議依第十款規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達第十款定額者，召集人得就同一議案重新召集會議；其開議應有區分所有權人三人並五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議。
前揭決議之會議紀錄依本條例第三十四條第一項規定送達各區分所有權人後，各區分所有權人得於七日內以書面表示反對意見。書面反對意見未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半數時，該決議視為成立。會議主席應於會議決議成立後十日內以書面送達全體區分所有權人並公告之。

    十二、區分所有權人會議之出席人數與表決權之計算，於任一區分所有權人之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者，或任一區分所有權人所有之專有部分之個數超過全部專有部分個數總合之五分之一以上者，其超過部分不予計算。

    十三、區分所有權人會議之決議事項，應作成會議紀錄，由主席簽名，於會後十五日內送達各區分所有權人並公告之。

    十四、會議紀錄應包括下列內容：

    (一)開會時間、地點。

    (二)出席區分所有權人總數、出席區分所有權人之區分所有權比例總數及所占之比例。

    (三)討論事項之經過概要及決議事項內容。

第 四 條   公寓大廈有關文件之保管責任

    規約、區分所有權人會議及管理委員會之會議紀錄、簽名簿、代理出席之委託書、使用執照謄本、竣工圖說、水電、消防、機械設施、管線圖說、公共安全檢查及消防安全設備檢修之申報文件、印鑑及有關文件應由管理委員會負保管之責，區分所有權人或利害關係人如有書面請求閱覽或影印時，不得拒絕。

第 五 條   管理委員會委員人數

    為處理區分所有關係所生事務，本公寓大廈由區分所有權人選任住戶為管理委員組成管理委員會。管理委員會組成如下：
    一、主任委員一名。
    二、副主任委員一名。
    三、負責財務管理之委員（以下簡稱財務委員）。
    四、委員4名（設備委員、監察委員、公共關係委員及活動委員各一名）。

    前項委員名額，合計最多為二十一名，並得置候補委員2名。委員名額之分配，得以分層、分棟等分區方式劃分。並於選舉前十日由召集人公告分區範圍及分配名額。

    主任委員、副主任委員及財務委員，由具區分所有權人身分之住戶任之。

    主任委員、副主任委員、財務委員及管理委員選任時應予公告，解任時，亦同。

第  六  條    管理委員會會議之召開

    一、主任委員應每個月召開管理委員會會議乙次。

    二、管理委員會會議，應由主任委員於開會前七日以書面載明開會內容，通知各管理委員。

    三、發生重大事故有及時處理之必要，或經三分之一以上之委員請求召開管理委員會會議時，主任委員應儘速召開臨時管理委員會會議。

    四、管理委員會會議應有過半數以上之委員出席參加，其討論事項應經出席委員過半數以上之決議通過。
管理委員因故無法出席管理委員會會議，得以書面委託其他管理委員出席。但以代理一名委員為限。

    五、有關管理委員會之會議紀錄，應包括下列內容：
    (一)開會時間、地點。
    (二)出席人員及列席人員名單。
    (三)討論事項之經過概要及決議事項內容。

    六、管理委員會會議之決議事項，應作成會議紀錄，由主席簽名，於會後十五日內公告之。

第  七  條    主任委員、副主任委員、財務委員及管理委員之資格及選任

    一、主任委員由管理委員互推之。

    二、副主任委員及財務委員由主任委員於管理委員中選任之。

    三、委員應以下列方式之一選任。

    (一)委員名額未按分區分配名額時，採記名單記法選舉，並以獲出席區分所有權人及其區分所有權比例多者為當選。

    (二)委員名額按分區分配名額時，採無記名單記法選舉，並以獲該分區區分所有權人較多者為當選。

    四、委員之任期同主任委員（二年），其中主任委員、財務委員及負責監察業務之委員，連選得連任一次，其餘委員連選得連任。

    五、主任委員、副主任委員、財務委員及管理委員有下列情事之一者，即當然解任。
    (一)主任委員、副主任委員及財務委員喪失區分所有權人資格者。
    (二)管理委員喪失住戶資格者。

    六、管理委員、主任委員及管理負責人任期屆滿未再選任或有本條例第二十條第二項所定之拒絕移交者，自任期屆滿日起，視同解任。

    七、管理委員出缺時，由候補委員依序遞補，其任期以補足原管理委員所遺之任期為限，並視一任。

第  八  條    主任委員、副主任委員及財務委員之消極資格

    有下列情事之一者，不得充任主任委員、副主任委員及財務委員，其已充任者，即當然解任。

    一、曾犯詐欺、背信、侵占罪或違反工商管理法令，經受有期徒刑一年以上刑期之宣告，服刑期滿尚未逾二年者。

    二、曾服公職虧空公款，經判決確定，服刑期滿尚未逾二年者。

    三、受破產之宣告，尚未復權者。

    四、有重大喪失債信情事，尚未了結或了結後尚未逾二年者。

    五、無行為能力或限制行為能力者。

第  九  條    主任委員、副主任委員、財務委員及管理委員之權限

    一、主任委員對外代表管理委員會，並依管理委員會決議執行本條例第三十六條規定事項。

    二、主任委員應於定期區分所有權人會議中，對全體區分所有權人報告前一會計年度之有關執行事務（前述事務可指定管理保全公司或其他委員會聘僱人員代為執行）。

    三、主任委員得經管理委員會決議，對共用部分投保火災保險、責任保險及其他財產保險。

    四、主任委員得經管理委員會決議通過，將其一部分之職務，委任其他委員處理。

    五、副主任委員應輔佐主任委員執行業務，於主任委員因故不能行使職權時代理其職務。

    六、財務委員掌管公共基金、管理及維護分擔費用及停車場租金 (以下簡稱為管理費)、使用償金等之收取（前述收入可指定管理保全公司或其他委員會聘僱人員代收）、保管、運用及支出等事務。另所有經費收入，由管理委員會共同管制，專戶儲存，並須由主任委員與財務委員之印章方可支領。

    七、管理委員應遵守法令、規約及區分所有權人會議、管理委員會之決議。為全體區分所有權人之利益，誠實執行職務。

    八、管理委員得為工作之需要支領費用或接受報酬，其給付方法，應依區分所有權人會議之決議為之。

第  十  條    公共基金、管理費之繳納

    一、為充裕共用部分在管理上必要之經費，區分所有權人應遵照星鑽大樓管理費收繳管理辦法之規定向管理委員會繳交下列款項。
    (一)公共基金（本大樓目前有新台幣120萬）。
    (二)管理費。

    二、管理費之訂定由各區分所有權人授權管理委員會定之。但平均三年結餘之管理費（扣除公共基金120萬）有超過160萬時管理委員會須向下修改收費標準至以維持結餘160萬之管理費（扣除公共基金120萬）。

    三、各項費用之收繳、支付方法，授權管理委員會訂定。

    四、管理費以足敷第十一條第二款開支為原則，公共基金依每月管理費百分之二十收繳，其金額達二年之管理費用時（目前設定新台幣120萬，暫時停止收費）。

    五、區分所有權人若在規定之日期前未繳納應繳金額時，依「星鑽大樓管理費收繳管理辦法辦理」如附件五。

第 十一 條    管理費、公共基金之管理及運用

    一、管理委員會為執行財務運作業務，應以管理委員會名義開設銀行或郵局儲金帳戶。

    二、管理費用途如下：
    (一)委任或僱傭管理服務人（管理保全公司或其他委員會聘僱人員）之報酬。
    (二)共用部分、約定共用部分之管理、維護費用或使用償金。
    (三)有關共用部分之火災保險費、責任保險費及其他財產保險費。
    (四)管理組織之辦公費、電話費及其他事務費。
    (五)稅捐及其他徵收之稅賦。
    (六)因管理事務洽詢律師、建築師等專業顧問之諮詢費用。
    (七)其他基地及共用部分等之經常管理費用。

    三、公共基金用途如下：
    (一)因意外事故或其他臨時急需之特別事由，必須修繕者。
    (二)共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良。
    (三)供墊付前款之費用。但應由收繳之管理費歸墊。

第 十二 條    重大修繕或改良之標準

    前條第三款第二目共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良指其工程金額符合下列情形之一(請就下列三者勾選其一，未勾選者視為選擇1.之情形)：
    1.新臺幣十萬元以上。
    2.逾公共基金之百分之五。
    3.逾共用部分、約定共用部分之一個月管理維護費用。

第 十三 條    共用部分修繕費用之負擔比例

    共用部分之修繕，由管理委員會為之。其費用由公共基金支付，公共基金不足時，由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。

第 十四 條    共用部分及約定共用部分之使用

    住戶對共用部分及約定共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。

第 十五 條    約定專用部分或約定共用部分使用償金繳交或給付

    共用部分之約定專用者或專有部分之約定共用者，除有下列情形之一者外，應繳交或給付使用償金：

    一、依與起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書所載已擁有停車空間持分者，或該契約訂有使用該一共用部分或專有部分之約定者。

    二、登記機關之共同使用部分已載有專屬之停車空間持分面積者。

前項使用償金之金額及收入款之用途，應經區分所有權人會議決議後為之。但第一次區分所有權人會議召開前或經區分所有權人會議之授權或區分所有權人會議未決議時，由管理委員會定之。

    區分所有權人會議討論第一項使用償金之議案，得不適用第三條第四款提案之限制。

第 十六 條    專有部分及約定專用之使用限制

    一、區分所有權人及住戶對專有部分及約定專用部分之使用，應依使用執照所載用途為之。

    二、區分所有權人及住戶對於專有部分及約定專用部分應依符合法令規定之方式使用，並不得有損害建築物主要構造及妨害建築物環境品質。

第 十七 條    財務運作之監督規定

    一、管理委員會之會計年度自98年1月1日起至98年12月31日止。

    二、管理委員會應製作並保管公共基金餘額、會計憑證、會計帳簿、財務報表、欠繳公共基金與應分攤或其他應負擔費用情形、附屬設施設備清冊、固定資產與雜項購置明細帳冊、區分所有權人與區分所有權比例名冊等。如區分所有權人或利害關係人提出書面理由請求閱覽或影印時，不得加以拒絕。但得指定閱覽或影印之日期、時間與地點。

第 十八 條    糾紛之協調程序

    一、公寓大廈區分所有權人或住戶間發生糾紛時，由管理委員會邀集雙方當事人進行協調。

    二、有關區分所有權人、管理委員會或利害關係人間訴訟時，應以管轄本公寓大廈所在地之台中地方法院為第一審法院。

第 十九 條    違反義務之處置規定

    一、區分所有權人或住戶有妨害建築物正常使用及違反共同利益行為時，管理委員會應按下列規定處理：

    (一)住戶違反本條例第六條第一項之規定，於維護、修繕專有部分、約定專用部分或行使權利時，有妨害其他住戶之安寧、安全及衛生情事；於他住戶維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，有拒絕情事；於維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須使用共用部分時，應經管理負責人或管理委員會之同意後為之；經協調仍不履行時，得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。管理委員會本身於維護、修繕共用部分或設置管線必須進入或使用該住戶專有部分或約定專用部分，有拒絕情事時，亦同。

    (二)住戶違反本條例第八條第一項之規定，有任意變更公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備設備之構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似行為時，應予制止，經制止而不遵從者，應報請主管機關依本條例第四十九條第一項規定處理，該住戶應於一個月內回復原狀，屆期未回復原狀者，由管理委員會回復原狀，其費用由該住戶負擔。

    (三)住戶違反本條例第九條第二項之規定，對共用部分之使用未依設置目的及通常使用方法為之者，應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請求損害賠償。

    (四)住戶違反本條例第十五條第一項之規定，對於專有部分、約定專用部分之使用方式有違反使用執照及規約之規定時，應予制止，經制止而不遵從者，應報請直轄市、縣 (市) 主管機關處理，要求其回復原狀。

    (五)住戶違反本條例第十六條第一項至第四項之規定有破壞公共安全、公共衛生、公共安寧等行為時，應予制止，或召集當事人協調處理，經制止而不遵從者，得報請地方主管機關處理。

    二、住戶有下列各目之情事，管理委員會應促請區分所有權人或住戶改善，於三個月內仍未改善者，管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離。而住戶若為區分所有權人時，亦得訴請法院命其出讓區分所有權及其基地所有權應有部分：

    (一)積欠依本條例及規約規定應分擔費用，經強制執行再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者。

    (二)違反本條例相關規定經依本條例第四十九條第一項第一款至第四款處以罰鍰後，仍不改善或續犯者。

    (三)其他違反法令或規約，情節重大者。

    三、前款強制出讓所有權於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者，管理委員會得聲請法院拍賣之。

第 二十 條    其他事項

    一、共用部分及約定共用部分之使用管理事項，本規約未規定者，得授權管理委員會另定使用規則。

    二、區分所有權人資格有異動時，取得資格者應以書面提出登記資料。

    三、區分所有權人將其專有部分出租他人或供他人使用時，該承租者或使用者亦應遵守本規約各項規定。

    四、區分所有權人及停車空間建築物所有權者，應在租賃 (或使用) 契約書中載明承租人 (或使用人) 不得違反本規約之規定，並應向管理委員會提切結書。

    五、本規約中未規定之事項，應依公寓大廈管理條例、公寓大廈管理條例施行細則及其他相關法令之規定辦理。

    六、本公寓大廈公告欄設置於一樓。

第二十一條    管理服務人。

    一、公寓大廈管理委員會、管理負責人或區分所有權人會議，得委任或僱傭領有中央主管機關核發之登記證或認可證之公寓大廈管理維護公司或管理服務人員執行管理維護事務。

    二、相關規定同本條例之規定，責任歸屬並由管理服務人全權負責。

第二十二條    本規約訂立於民國97年12月27日。